다주택자 종합부동산세 핵심 가이드: 세금 계산 및 절세 전략

1. 종합부동산세란? 개념과 과세 대상

종합부동산세(이하 종부세)는 부동산을 다수 보유한 개인이나 법인에게 부과되는 세금으로, 주택 및 토지를 일정 기준 이상 소유한 경우 부과됩니다. 이는 부동산 보유에 따른 조세 형평성을 높이고, 주택시장 안정을 유도하기 위한 정책적 세금입니다.

종부세는 1차적으로 재산세를 부과한 후, 일정 기준을 초과하는 경우 추가로 부과됩니다. 과세 대상은 크게 주택과 토지로 나뉘며, 개인의 경우 공시가격 합산액이 6억 원(1주택자는 11억 원)을 초과하는 경우 과세 대상이 됩니다. 다만, 법인 보유 주택의 경우에는 별도의 공제 없이 모든 주택에 대해 종부세가 부과됩니다.

최근 정부 정책 변화로 인해 종부세 부과 기준 및 세율이 조정되고 있으며, 다주택자에 대한 중과세율이 적용되는 경우가 많아 세 부담이 크게 증가할 수 있습니다. 따라서 다주택자는 종부세 계산 방식을 정확히 이해하고 절세 전략을 마련하는 것이 중요합니다.

2. 다주택자 종합부동산세 계산 방법 및 세율

종부세는 과세표준(공시가격 합산액 – 공제금액)을 기준으로 누진세율을 적용하여 산정됩니다. 과세표준 산정 시 공정시장가액비율(일정 비율로 평가된 과세 대상 부동산 가치)이 적용되며, **2024년 기준으로 공정시장가액비율은 80%**입니다.

세율은 보유 주택 수와 공시가격에 따라 차등 적용됩니다.

• 1주택자: 0.5%~2.7% (공시가격 11억 원 초과분에 대해 과세)
• 다주택자(2주택 이상): 0.6%~6.0% (조정대상지역 내 다주택자는 중과세율 적용)
• 법인 보유 주택: 3.0%~6.0% (개별 공제 없음, 중과 적용)

예를 들어, 조정대상지역에서 공시가격 합산 15억 원 상당의 주택을 보유한 2주택자의 경우, 공제금액(6억 원)을 제외한 9억 원이 과세표준이 되며, 여기에 해당하는 누진세율을 적용하여 종부세가 부과됩니다.

또한, 종부세에는 세부담 상한제가 적용되어 전년도 대비 일정 비율 이상 급격한 세금 증가를 방지하는 역할을 합니다. 하지만 다주택자는 일반적으로 세부담 상한율이 높게 적용되므로 절세 전략을 마련해야 합니다.

3. 다주택자의 종부세 절세 전략

다주택자는 종부세 부담을 줄이기 위해 다양한 절세 전략을 활용할 수 있습니다.

첫째, 주택 수를 줄이는 방법입니다. 종부세는 주택 수에 따라 세율이 다르게 적용되므로, 주택 일부를 처분하여 1주택자로 전환하면 세 부담을 대폭 줄일 수 있습니다. 특히 조정대상지역 내 다주택자는 중과세율이 적용되므로, 비조정대상지역 주택을 유지하고 조정대상지역 주택을 매도하는 방식으로 절세가 가능합니다.

둘째, 배우자 또는 가족에게 증여하여 주택 수를 분산하는 방법입니다. 다만, 증여 후 5년 이내에 해당 부동산을 매도할 경우, 양도소득세 부담이 커질 수 있으므로 사전 검토가 필요합니다. 또한, 증여세가 부과될 수 있으므로 비과세 한도를 고려하여 증여를 진행하는 것이 바람직합니다.

셋째, 주택임대사업자로 등록하여 세제 혜택을 받는 방법이 있습니다. 일정 요건을 충족하는 주택을 임대사업자로 등록하면 종부세 합산 배제 혜택을 받을 수 있으며, 일부 지역에서는 취득세 및 양도소득세 감면 혜택도 제공됩니다. 단, 임대 의무기간(최소 4~8년)을 반드시 준수해야 하며, 이를 위반할 경우 감면된 세액이 추징될 수 있으므로 신중하게 판단해야 합니다.

넷째, 부동산을 법인 명의로 이전하는 방법도 고려할 수 있습니다. 법인 보유 주택은 개인과 달리 공제 없이 종부세가 부과되지만, 법인의 경우 법인세, 감가상각 등을 통해 종합적인 세 부담을 조정할 수 있는 장점이 있습니다. 다만, 법인 명의 부동산은 양도소득세 중과세율이 적용될 수 있으며, 법인세 부담도 고려해야 하므로 종합적인 검토가 필요합니다.

 

4. 종합부동산세 신고 및 납부 방법, 주의사항

종부세는 매년 6월 1일을 기준으로 보유한 주택을 기준으로 산정되며, 12월에 신고 및 납부해야 합니다. 과세 기준일(6월 1일) 이전에 주택을 매도하면 해당 연도의 종부세를 피할 수 있지만, 그 이후에 매도하면 여전히 해당 연도 종부세 납부 대상이 되므로 매도 시점을 신중히 조정해야 합니다.

신고 및 납부는 국세청 홈택스를 통해 전자 신고할 수 있으며, 세무 대리인을 통해 신고하는 것도 가능합니다. 만약 종부세를 기한 내에 납부하지 않을 경우 가산세(지연이자)가 부과될 수 있으며, 연체 기간이 길어지면 부동산 압류 등 행정 조치가 취해질 수도 있습니다.

또한, 종부세는 정부 정책에 따라 변동될 가능성이 크므로 지속적으로 법령 개정 사항을 확인하고, 전문가의 조언을 받아 최적의 절세 전략을 마련하는 것이 중요합니다. 특히, 2024년 이후 다주택자에 대한 종부세 완화 조치가 논의되고 있는 만큼, 향후 정책 변화를 주시하면서 최적의 보유 전략을 세워야 합니다.