부동산 취득 시 증여세 회피? 법적으로 가능한 방법과 주의사항

 

 

 

부동산을 부모나 배우자에게 받거나 자녀에게 넘기려는 경우, '증여세'가 최대 관건입니다. 하지만 단순 회피는 불법! 합법적인 절세 전략은 반드시 법적 검토와 함께 이루어져야 합니다.

 

 

✅ 증여세란? 왜 이렇게 중요한가요?

증여세란 타인에게 무상으로 재산을 받은 경우 부과되는 세금입니다.
특히 부동산은 금액 단위가 커서 수천만 원에서 수억 원까지 증여세가 부과될 수 있어요.

 

예를 들어, 시가 5억 원의 아파트를 자녀에게 증여할 경우, 공제 후 약 7,000만 원 이상이 세금으로 부과될 수 있습니다.

 

🧾 부동산 증여 시 필수 세금 종류

구분	설명
증여세	증여 재산가액에서 일정 공제를 제외한 뒤 누진세율 적용
취득세	증여받은 사람이 내는 지방세 (시가표준액 기준 3.5~4.6%)
등록면허세	등기 이전 시 납부 (0.2~0.8%)
부동산 보유세	증여 이후 보유세는 수증자에게 전가

 

⚖️ 합법적 절세? 그 경계선을 아슬하게 넘지 않으려면

1. 차명 부동산은 불법입니다

부동산 명의는 '실제 소유자' 기준이 원칙입니다.
부모가 돈을 주고 자녀 명의로 부동산을 사면 국세청은 '변칙 증여'로 간주해 증여세를 부과할 수 있습니다.

 

🔥 실제 사례: 대학생이 시세 8억 원 아파트를 본인 명의로 구입 → 부모 자금으로 의심되어 증여세 1억 2천만 원 부과

 

2. 채무 인수 형식 증여는 매우 주의

종종 ‘부모가 아파트 대출을 대신 갚아주는 경우’가 발생합니다.
이때도 국세청은 “채무 부담을 없애준 것 자체가 재산상의 이익”이라 판단해 증여로 간주할 수 있습니다.

 

3. 시가보다 낮은 금액으로 매매한 경우

• 부모와 자녀 사이의 '편법 매매'
• 시세보다 30% 이상 저렴하거나 3억 원 이상 차이가 나면 국세청은 증여 추정
• 이 경우 증여세 및 취득세 이중 부담 가능성 존재

🔍 실제 적발 사례 요약

유형	사레	처분 결과
차명 거래	자녀 명의로 고가 아파트 매입	증여세 1억 원 부과
대출 대납	부모가 자녀의 부동산 대출 갚음	채무 면제액만큼 증여 간주
저가 매매	시세 10억 아파트를 6억에 매매	4억 차액에 증여세 부과
현금 증여	부모가 자녀에게 계약금 송금	명확한 소명 없을 시 과세 대상

 

 

✅ 부동산 증여, 합법적으로 절세하는 방법

✔ 증여 공제 최대한 활용하기

• 직계존비속: 5,000만 원 (성년), 2,000만 원 (미성년)
• 배우자 간: 최대 6억 원까지 공제
  → 10년 간 1회 기준, 이를 활용해 계획적으로 분할 증여 가능

✔ 공동명의 및 지분 증여 활용

• 부부 공동명의 활용 시, 종부세 합산 회피 가능
• 자녀에게 지분 일부만 증여하는 방식은 세 부담을 낮출 수 있음

✔ 사전 증여 시기 고려

• 부동산 시세가 낮을 때 증여하면 과세표준도 낮아짐
• 향후 시세차익에 따른 양도소득세 절세 효과까지 고려 가능

 

📎 부동산 증여 전 꼭 확인해야 할 체크리스트

• 거래 상대방과의 관계를 국세청이 의심하지 않는가?
• 자금 출처가 명확한가?
• 시가 대비 거래 가격이 합리적인가?
• 10년 내 다른 증여 이력이 있는가?
• 공제 한도와 누진세율 적용 범위를 계산해봤는가?

 

✅ 마무리하며: 절세는 ‘합법’일 때만 강력합니다

부동산 증여는 단순히 가족 간의 선의로 끝나지 않습니다.
자금 출처조사, 세무조사, 가산세 부과까지 이어지는 사례가 늘고 있습니다.
따라서 전문가의 법적 검토 없이 단순한 '증여세 회피 목적 거래'는 매우 위험합니다.

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