시행사 vs 시공사! 부동산 개발사업에서 벌어진 실제 법적 분쟁 사례 분석

부동산 개발사업에서 자주 발생하는 시행사와 시공사 간의 분쟁, 그 실체는 무엇일까요? 실제 소송 사례와 판결을 통해, 분쟁의 원인과 예방책을 함께 정리해드립니다.

 

✅ 시행사와 시공사의 기본 역할 차이부터 알아보기

구분	시행사	시공사
주요 역할	사업기획, 자금조달, 인허가, 분양	건축 시공, 공사 진행, 하자보수
사업 책임	전체 사업 관리	공사 완성 책임
계약 관계	토지 소유자 및 시공사와 계약	시행사와 도급 계약
분쟁 주요 원인	자금 부족, 인허가 지연, 사업 실패	공사비 미지급, 하자 책임 논란

시행사는 사업 전체를 기획하고 추진하는 주체이며, 시공사는 실제 건설을 담당하는 전문 업체입니다.
각자의 역할이 다르기에, 책임 소재 또한 분명하게 나뉘어야 하지만 현실에서는 명확하지 않은 경우가 많습니다.

 

⚖️ 실제 분쟁 사례 1: 지급보증과 공사비 미지급 갈등

🔍 사건 개요:
A건설사는 B시행사와 아파트 건설 계약을 체결하였으나, B시행사가 중도에 자금 확보 실패로 공사비를 일부 지급하지 못함.
A건설사는 지급보증을 요구했으나, 시행사는 '계약 외 의무'라며 거절했고 결국 소송으로 진행.

📌 법원의 판단:

• 시행사가 시공사에 일정 금액 이상의 지급보증 의무가 없다는 판결
• 계약서에 명시되지 않은 경우, 시공사 요구는 인정받기 어려움

✅ 시사점:

• 지급보증 조건은 반드시 계약서에 명확히 명시해야 함
• PF대출 등에서 시행사 역할과 책임을 정확히 구분할 필요 있음

 

⚖️ 실제 분쟁 사례 2: 책임준공 여부와 시공사의 의무 범위

🔍 사건 개요:
시행사 C는 시공사 D에게 ‘책임준공’을 조건으로 도급 계약을 체결했으나, 공동 시공사 중 한 곳이 부도로 무너지면서 공사가 중단됨.
C는 D에게 전체 책임을 요구했으나, D는 "계약 범위를 벗어난 책임"이라며 반발.

📌 법원의 판단:

• 책임준공의 범위는 계약서 내용에 따라 해석됨
• D의 책임은 전체 공사 중 자신의 도급 범위에 국한됨

✅ 시사점:

• 공동시공 방식에서는 각 시공사의 책임 범위를 정확히 구분해야 함
• ‘책임준공’이라는 표현은 반드시 세부 내용을 포함해야 함

 

⚖️ 실제 분쟁 사례 3: 인허가 지연과 공사 중단 책임

🔍 사건 개요:
E시행사는 도시개발 인허가 절차가 늦어지자 F시공사의 공사를 중단시킴. 이에 F는 공사중단으로 인한 손해배상을 요구.
E는 "인허가 문제는 외부 변수"라 주장하며 책임 부인.

📌 법원의 판단:

• 인허가 지연이 예견 가능한 리스크였다면 시행사의 책임
• 사업계획 단계에서 충분한 사전 검토가 없었다면 과실 인정 가능

✅ 시사점:

• 인허가 일정은 리스크 요소로 반드시 계약서에 반영
• ‘불가항력 조항’이나 ‘리스크 부담 주체’의 명시가 핵심

 

📎 시행사 vs 시공사, 분쟁을 예방하는 5가지 핵심 포인트

핵심 항복	반드시 포함해야 할 내용
계약서 조항	지급보증, 책임준공, 중도해지 시 처리방식
역할 구분	시행-시공 간 명확한 업무 범위 설정
공사비 지급 조건	지급 일정, 유예 기간, 지급보증 여부
하자보수 책임	하자 범위, 책임 기간, 보증금 등
분쟁 해결 절차	중재기관 명시 or 민사소송 기준 제시

 

 

⚠️ 부동산 PF 사업에서의 분쟁, 왜 반복될까?

최근 부동산 경기 침체와 금리 상승 등으로 PF(Project Financing) 사업장이 자금 압박에 직면하고 있습니다.
이로 인해 시행사와 시공사 간 분쟁은 더 잦아지고 있으며, 특히 책임 소재가 모호할수록 소송 리스크가 커지고 있습니다.

✔ 예방책:

• 계약 전 리스크 관리 구조 설계
• 법률 전문가 동반 계약 체결
• 준공보증, 공사보증 등 금융장치 적극 활용

✅ 마무리하며: 계약이 곧 방패입니다

부동산 개발사업은 수익성이 높지만, 동시에 리스크도 큽니다.
시행사와 시공사 모두 각자의 역할과 책임을 명확히 알고, 계약 단계에서부터 법적 분쟁의 씨앗을 제거하는 것이 가장 중요합니다.
이 글을 통해 시행사와 시공사 간의 대표적인 분쟁 유형을 이해하고, 보다 안전한 사업을 준비하시길 바랍니다.