2025년 다주택자 필수 정보! 장기보유 공제율 개편 내용 정리

1. 장기보유 공제율이란?

부동산을 오랜 기간 보유하면 생기는 가장 큰 혜택 중 하나가 바로 장기보유 특별공제입니다.
이는 양도소득세를 줄일 수 있는 강력한 절세 수단으로, 일정 요건을 충족하면 부동산을 매각할 때 양도차익의 일정 비율을 공제해줍니다.
즉, 장기 보유할수록 양도소득세 부담을 줄일 수 있습니다.

2. 2024년까지의 공제율 계산 방식

현재 기준(2024년까지)은 단순합니다.

• 1세대 1주택자의 경우, 보유 기간과 거주 기간에 따라 최대 80%까지 공제
• **일반 부동산(비주택 포함)**은 최대 30%까지 공제

이 방식은 단일 구조로 되어 있어 계산이 쉽고 명확했습니다.
하지만 투자자와 실수요자를 구분하지 못하는 구조로, 형평성 문제도 있었죠.

 

3. 2025년 이후, 무엇이 달라지는가?

드디어 핵심입니다.
2025년부터는 장기보유 공제율 계산 방식이 이중화됩니다.

구분	공제율	적용 방식
주택	최대 40%	보유기간, 거주기간 각각 공제 후 합산
비주택	최대 30%	보유기간 기준 일반 공제

 

즉, 주택과 비주택을 분리하여 각각 공제율을 적용한 뒤, 합산하는 방식으로 전환됩니다.

이 구조는 실거주자에게는 다소 유리하고, 오피스텔·상가 등 비주택 투자자에겐 불리하게 작용할 수 있습니다.

 

4. 주택과 비주택의 구분과 적용 사례

주택: 아파트, 단독주택, 다가구주택
비주택: 상가, 오피스텔, 토지, 창고 등

✅ 적용 예시:

• 오피스텔 10년 보유 → 최대 30% 공제
• 아파트 10년 보유 + 10년 거주 → 최대 40% 공제

복합용도 건물은 주거용과 비주거용 면적 비율에 따라 공제율이 달라질 수 있으므로, 전문 세무사의 상담이 필요합니다.

 

5. 개정 세법이 투자자에게 미치는 영향

2025년 세법은 명확하게 메시지를 줍니다:
“투기 목적 투자보다 실거주 중심 정책 강화”

• 단기 투자자에겐 불리
• 장기 실거주자에겐 유리
• 임대사업자는 장기임대 조건 충족 시 제한적 혜택 가능

결국 투자 시 보유 목적과 기간을 면밀히 따져야 하는 시대가 도래한 셈입니다.

 

6. 조정대상지역 보유자, 어떤 전략이 필요할까?

2025년에도 조정대상지역 내 다주택자의 양도소득세 중과 유예는 적용되지만, 이는 2026년 5월 종료 예정입니다.

→ 즉, 2025년 내 매도 전략 수립은 필수
→ 장기보유 공제를 최대한 활용하면서 매도 타이밍을 조율해야 합니다.

📍 보유자라면 지금 바로 해당 부동산의 취득일, 보유기간, 거주기간, 공제율 적용 가능성을 시뮬레이션 해보는 것이 유리합니다.

 

7. 절세를 위한 추천 매도·보유 전략

• 10년 이상 보유 + 실거주 요건 충족 시까지 보유 권장
• 비주택은 보유기간만으로 공제 적용되므로 매도 시기 전략 필요

세무 전문가와 시뮬레이션을 통한 전략 수립 필수

 

💡 부동산 세금 계산기 사이트 활용 추천:

→ https://www.hometax.go.kr

국세청 홈택스

 

8. 부동산 전문가들이 말하는 핵심 체크포인트

• “이제는 ‘얼마 벌었냐’보다 ‘어떻게 보유했느냐’가 세금의 핵심입니다.”
• “공제율 구조 변화는 장기 보유 인센티브 강화에 맞춰졌습니다.”
• “다주택자 중 실거주 요건을 못 채운 경우, 불리한 과세로 전환될 수 있습니다.”

 

9. 실제 시뮬레이션으로 보는 공제율 변화

항목	2024년 기준	2025년 기준
A씨 (아파트, 10년 보유/10년 거주)	최대 80% 공제	40% 공제 (주택기준)
B씨 (오피스텔, 10년 보유)	30% 공제	30% 공제 (동일)
C씨 (다가구주택, 7년 보유/3년 거주)	약 50% 공제	약 30% 공제 예상

 

 

🎯 이처럼 조건에 따라 유불리가 갈립니다.

반드시 자산별, 지역별, 용도별로 시뮬레이션을 통한 전략이 필요합니다.

 

10. 지금 무엇을 준비해야 할까?

2025년 장기보유 공제율 개편은 단순한 제도 변화가 아니라 세금 전략의 판도 변화입니다.
이제는 ‘어떻게 보유할 것인가’를 전략적으로 결정할 때입니다.

✅ 지금 당장 해야 할 것:

• 보유자산의 장기보유 조건 확인
• 실거주 요건 충족 계획 수립
• 세무 시뮬레이션 통한 매도 시기 전략 설정
• 전문가 상담 예약 및 절세 설계 시작